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今日热门!库存破4万!二季度新盘海岸城、拾悦城来了!多区去化超20个月

2023-04-21 14:59:13 来源:爱住家投研圈

二季度,都已过去20天了。

钦定的二季度上新盘,也终于亮相:25个商品房项目,共计1万3千24套房源


(资料图片仅供参考)

截至3月低,深圳商品房住宅的库存是将近3.7万套(37997套)。按深圳每个月新房平均成交3000-7000套来预估,4月份可能能去化个4、5千套。

再加这二季度要新入市的1.3万千套,二季度新房库存很可能会突破4万套

大量新房在路上,对市场会起什么影响?这主要看新房的特色:

- 西部大IP拾悦城,携1307套预备入市。

- 沙井方向新盘井喷,周边共迎3653套新房,包括网红海岸城加推、及拾悦城

后面,今年还有沙井鸿荣源珈誉巨无霸新盘待入市。

前海将彻底告别“一房难求”,二季度新增1564套新房。

前海,走入“全年随时有房”的时代了。

而且,二季度新盘,很多带不错的好学校。

有已经日光的百外世纪对应的信义金御半山,有即将登场的石厦学校,有深中分校、深高龙岗、深外龙华、育才二、深外沙井...,4-7万单价也能圆妈妈孟母择邻的梦。

深圳的供应,明显往西部增加。前网红盘连连入市,热门板块不再“一房难求”。

中心新增少,东西部增量多

3月份,深圳市场销售和库存情况,如下。

市场大户,还是龙岗、龙华,库存都是7、8千套。其次是宝安、坪山、光明,都是4000多套。大鹏、罗湖、盐田都是1000多套。库存最少的是福田、南山。

去化方面,3月份情况去化周期如下。

去化周期最长是大鹏,要91个月。

其次是坪山、盐田、深汕,去化周期都是20多个月。

再接下来是龙华、龙岗、龙华,去化周期是10来个月。

宝安、光明去化周期不到10个月。

福田、南山去化周期仅5个月。

如果把2季度的增量加上去,情况又有所变化。深圳整体去化周期增长到13个月。

通过增加供应量和人才房来打压网红板块,目前是很成功的。

光明走下神坛,沙井走下神坛,前海也告别神话。

反而,中心城区东部的供应很是节制,罗湖、盐田整个二季度住房的新增供应量仅几十套。

福田新增供应也就几百套,库存也就7、8百套。

2季度深圳库存在增加,去化周期也是分化厉害。

去化周期最长的是大鹏,达80多个月。

坪山、南山、盐田,去化周期都是20多个月。

宝安、龙岗、龙华,去化周期是10-13个月。

罗湖、光明去化周期8个多月。

福田去化周期变成最短,仅仅3个多月。

目前看,买福田房比较安全。

沙井成供应大户

深圳最西部,从会展湾到沙井、松岗,真的是供应大户!二季度一口气要增加3653套住宅。

回顾过去,加上人才房华发新城(新城华苑)的话,近半年来的供应量达到1万零51套。

已开盘的销售情况是2651套,估计大概还剩7000套。

固然今年入市的都是海岸城、华发新城、会展湾雍景花园、拾悦城、鸿荣源珈誉府这种超级IP盘,可是都很难去化快。

销售最好的,是限价3万左右的人才房华发新城,2房基本售罄,3房尚余小几百套。

海岸城第一批566套,去化了339套,本来也还不错。但是,二季度马上又有上新计划。估计2季度结束时,海岸城大概率还有300多套存量。

拾悦城和鸿荣源珈誉府都是大的供应,估计去化可能只能是40-50%左右,年底说不定还能剩余不少房源。

沙井目前引入的学校,最好的是深圳外国语沙井,配套给海岸城。然后宝中有分校,目前最大校区是深铁璟城。

其他大部分,学校都一般地很。

学校,或将成为沙井这周边西部大盘去化的最大抗性。

福田少而精,上的都是好学校

过去2年,福田新房销售也是很费劲。

但是,没想到,慢慢也就卖地差不多了。

福田新房主要供应是福田南板块,二季度一个是承瀚的、一个是新天石厦铭苑。

盘点福田近半年的新盘,及未来6个月可能的上新盘,大部分都是学校很香的盘。

二季度的2个新盘一个带石厦学校,自然是很好的,一个带福外水围,也过得去。

而且还吹风海德园也是可能要来,并且是89平的3房,那日光问题不大。

福田最大的一个亮点,是金地环湾城,在福田南,规模和产品都会很好。自建的新学校,大概率会是红岭、福外之类分校。

按福田的3个多月去化周期的趋势,三四季度大概率会上线金地、岗厦汇、绿景项目。

捋一捋,二季度新盘的学校情况

二季度即将上新的新盘,包括名校本部,如石厦学校、罗外初中、育才二中。房价在8-11万左右。

还有4大的重磅分校,如深中坪山创新、深中光明、深外沙井,房价在3.7-6万左右。

还有北大附、福外水围、港中深附时进、南二外赤湾、南二外前海、南科大附坪山这些好学校,房价3.7-9万。

有一些二季度4月份已备案或开盘的,待好学校也不少。

比如,几近日光的百外世纪对应的信义金御半山,8万左右均价、97平米的真复式。

也有石厦学校的佳园,还有深外龙的北站超核,有南科大附宝安的未来之光,房价在8-12万。

深圳市场,去化速度慢,但是新盘还在不断上新。

大东部、大西部、龙华的供应量尤其多,配套又分化。预计库存可能长期徘徊在4万套以上。

建议优选地铁+学校好盘!

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