原告诉称

原告赵某贤向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告周某强给付原告赵某贤购房首付款78761元、银行贷款本息280375．25元、公共维修基金5975元、房屋保险费493．35元元、经济适用房综合地价款1876元、契税、印花税、证照费4635元。2、请求判决被告周某强赔偿原告赵某贤房屋增值款3421659元。3、请求判决被告周某强负担本案诉讼费用。本案诉讼过程中原告赵某贤增加一项诉讼请求：解除原被告双方的借名购房口头协议。

事实与理由：原告赵某贤欲在北京购买经济适用房，便于2004年经朋友介绍与被告周某强协商达成口头协议，约定：原告赵某贤以被告周某强的名义购买经济适用房，购房款及税费等均由原告赵某贤支付。同时双方还约定，待房屋具备了过户条件时，将房屋过户到原告赵某贤名下。2004年12月，原告赵某贤以被告周某强的名义与H公司签订房屋买卖合同，购买北京市昌平区一号房屋，建筑面积112．74平方米，价款合计298761元。

【资料图】

合同签订后，原告赵某贤交纳了购房首付款78761元，剩余220000元房款以被告周某强的名义通过广东发展银行按揭贷款。购房合同签订后，原告赵某贤交纳了购房首付款78761元、公共维修基金5975元及其它税费，并按月偿还银行按揭贷款。2004年12月21日，原告赵某贤办理了该房屋的入住手续后进行了装修，并实际入住至今。2005年7月6日，被告周某强取得该房屋的房屋所有权证。2011年，原告赵某贤找到被告周某强要求过户，但被告周某强以各种理由推诿。

2016年4月，被告周某强与其妻林某丹及北京Y公司作为共同借款人，以该房屋为抵押向他人借款，后又将该房屋卖于他人。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，被告周某强的行为完全违反了与原告赵某贤之间的协议约定，侵害了原告刘为舂的合法杈益，原告赵某贤特提起诉讼，请依法裁判。

被告辩称

被告周某强辩称：不认可原告的诉讼请求。被告与原告本身没有合同纠纷，我们双方没有合同。购房款被告出的，原告提供的证据里只有部分是银行存款的一块，是作为原告租房的租金。但是我们约定的时候房屋按揭等要原告付，我当初不想让原告住，后来才同意。原告付到2007年还是断断续续给，到了2007年之后原告不再付房屋租金了，原告一直住到现在。

法院查明

2004年，被告周某强作为买方以298761元的价格购买了位于北京市昌平区一号房屋（以下简称诉争房屋）一套，其中首付款为78761元，剩余款项由周某强向广东发展银行贷款22万元支付，贷款期限10年。此后，该房屋办理了不动产登记手续，产权人为周某强。

庭审中，赵某贤称曾与周某强达成口头协议，原告赵某贤以被告周某强的名义购买诉争房屋，购房款及税费等均由原告赵某贤支付，待诉争房屋具备过户条件时，将房屋过户到原告赵某贤名下。被告周某强不认可双方达成借名买房合同，称自己购买房屋，租赁给原告使用，原告每月支付按揭贷款用以抵扣租金。

证人贾某出庭作证称，他与原被告皆是朋友关系。赵某贤借用周某强的名义购买诉争房屋就是他牵线搭桥完成的。购买诉争房屋的首付、其他费用和前期贷款都是赵某贤支付的。后来因为周某强名下的还贷银行卡消磁无法使用，故赵某贤将卡片交给周某强更换，但周某强不知什么原因没有把卡片交回去，原被告遂产生矛盾。周某强承认与贾某系非常要好的朋友关系，但不认可证人证言的真实性。

2004年12月，诉争房屋交付后，原告赵某贤对该房屋进行了装修并实际居住使用至2017年底。赵某贤称其于2007年12月之前一直用被告周某强的卡偿还银行贷款，2007年12月因银行卡消磁无法使用，遂让被告更换卡片，但之后被告无故不返还卡，导致她无法正常还贷。被告则称原告实际还贷到2007年3-4月份，之后原告不再接受新卡，并停止缴纳租金。在之前的还贷过程中，因赵某贤不能按时偿还贷款，他在2005年至少有半年时间替她还贷。关于赵某贤停止按月还贷之后的贷款偿还，赵某贤称她给了周某强17万元用于还贷。

被告则称是自己偿还的直至2014年正常偿还完毕。关于还贷数额，赵某贤提交了23张还贷存款回单，总共存款67100元。依据贷款还款计划表，以上款项相当于还款至2007年3月。原告停止还贷后，其仍居住在诉争房屋内。被告称他曾提出过让原告搬走，但看在与贾某的情分上没有强制。

2017年，被告周某强和案外人签订房屋买卖合同，将诉争房屋卖予案外人。现诉争房屋已经登记在案外人名下。原告称因为案外人的逼迫，她才从诉争房屋中搬出。关于诉争房屋现值，双方均认可为350万元。另查，购买诉争房屋时，购买人还支付了公共维修基金5975元、保险费493．35元、综合地价款1876元、契税、印花税、证照费共4635元。以上费用的收据及购房发票均存放于原告处。

裁判结果

一、被告周某强于本判决生效之日起15日内返还原告赵某贤购房首付款78761元、银行贷款本息67100元、以及其他证件费用；

二、被告周某强于本判决生效之日起15日内赔偿原告赵某贤房屋增值款989567元；

三、驳回原告赵某贤的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案事实方面的争议焦点是原被告双方在本案中的法律关系。原告主张是借名买房关系，被告主张是房屋租赁合同关系，但双方针对各自的主张均未提交直接证据如合同予以证明。但综合双方的举证和陈述看，法院认为双方之间是借名买房关系。理由如下：一、与被告周某强关系非常好的证人贾某出庭证实借名买房关系的存在；二、赵某贤持有购房交纳各种费用的收据和发票、实际装修房屋、长期居住在诉争房屋内等事实符合借名买房的一般特点，不符合房屋租赁的一般特点；

三、一般情况下，借名买房是发生在熟人或有可靠中间联系人的两个人之间，而房屋租赁关系的主体并不特定，但一定是互相知情的。从周某强的陈述看，其与赵某贤在开始显然并不熟悉。因此，从两种不同性质合同的主体，内容的复杂程度看，借名买房不签协议的可能性大一些，房屋租赁合同不签协议的可能性小一些；四、赵某贤自2007年3月之后就不再支付“房租”，而周某强在此后长达10年的时间里，并无证据证明向赵某贤索要过欠付的巨额“房租”，也未采取措施赶走赵某贤，此种情形不符合常情常理。

原被告达成的借名买房口头协议所涉房屋，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方之间的口头协议不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现因被告周某强已将诉争房屋交易过户于他人名下，导致双方协议无法履行。故原告赵某贤有权要求解除双方借名买房的口头协议。赵某贤提出解除合同之日视为行使解除权，当日即2018年6月6日双方之间的借名买房口头协议宣告解除。故法院在本案判决时不再另行判决解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上述协议解除后，被告周某强有义务返还原告赵某贤支付的相应税费、偿还的贷款等费用。关于购房首付款，原被告无法证明是自己支付，但依据本案的性质，法院认为应认定为是原告赵某贤支付。故被告周某强亦应返还首付款。原告赵某贤称在不能按月偿还贷款后曾给过周某强17万元用于偿还贷款，但周某强否认有该笔款项。关于此款项原告赵某贤并未举证证明，故法院对该说法不予采信。原告赵某贤要求返还17万元的请求法院不予支持。

诉争房屋现在价格相比原来购房时有巨大增值，原被告双方对增值的发生都有贡献。因原告赵某贤系诉争房屋的实际购房人，对房屋增值的发生贡献较大，故其可分得70%的增值利益，由被告周某强给付。因赵某贤并未能偿还全部购房贷款，故关于增值利益其只能依据其实际支付款项占全部购房款的比例获得应得的部分。经计算，原告赵某贤支付的购房款占全部购房款的比例应为44．16%。